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Wir sind uns im Klaren, dass der Erwerb einer Immobilie eine sehr wichtige Entscheidung ist, vor allem, wenn man das Abenteuer eingeht in einem fremden Land zu investieren, in welchem man die Gesetze, die rechtlichen Aspekte und örtlichen Bestimmungen nicht kennt. Manchmal ist auch die Fremdsprache ein Problem. Meistens geht es ja nicht nur um den eigentlichen Kauf, viel mehr um das, was danach kommt und wie man damit umgeht. Natürlich kann man einen persönlichen Besuch vorort nicht ersetzen, aber wir dachten uns, dass wir wenigstens einige Themen in Hinsicht auf den Kauf einer Immobilie erklären könnten, die Ihnen bestimmt hilfreich sein werden. <nach oben>
Auswahl der Immobilie
- Bevor man das ideale Objekt auswählt, sollte man sich gut überlegen welchen Nutzen man daraus ziehen möchte. Sucht man ein Heim, in welchem man ständig wohnt, soll es ein Feriendomizil sein oder vielleicht einfach nur eine Investition um eine monatliche Rendite zu erzielen.
- Man sollte auf jeden Fall zuerst das Umfeld kennenlernen, um genauestens alle Alternativen, wie Golf, Meer, Einkaufsmöglichkeiten, u.s.w. die Marbella bietet, kennenzulernen. Tatsächlich ist Marbella viel grösser als man anfangs denkt.
- Versuchen Sie herauszufinden ob sich die Investition immernoch lohnt, falls Sie das Objekt irgendwann in der Zukunft wieder verkaufen möchten.
- Nehmen Sie sich Zeit, verschiedene Objekte zu sehen um somit eine endgültige Entscheidung treffen zu können, die Sie mit Zufriedenheit erfüllt. Machen Sie sich nicht verrückt und versuchen alles, was der Markt so bietet, anzusehen. Bitten Sie Ihren Makler Ihnen eine, für Sie interessante, Auswahl an Objekten zusammenzustellen und besuchen Sie diese.
- Es wird sicherlich sehr schwer werden, eine Wohnung zu finden, die 100%ig mit all Ihren Vorstellungen übereinstimmt - jetzt müssen Sie Prioritäten setzen.
- Auch wenn Sie alle oben aufgeführten Punkte berücksichtigen, sollten Sie trotzdem nicht Ihren ersten Eindruck eines Anwesens vergessen; manchmal kommt es vor, dass wir uns auf Anhieb in etwas verlieben, was letztendlich gar nichts mehr mit den anfänglichen Vorstellungen, die wir uns in Gedanken aufgelistet haben, zu tun hat.
Die Verhandlung eines Angebots
- Nachdem Sie sich für ein Objekt entschieden haben, sollten Sie ein Angebot unterbreiten und vorher genauestens überprüfen, ob ihrerseits genügend Sicherheiten verfügbar sind, um zu einem Geschäftsabschluss zu kommen.
- Wenn Sie einem Verkäufer ein Angebot unterbreiten möchten, sollten Sie dies so seriös wie möglich abwickeln - es geht nicht nur darum, den letzten Preis noch zu drücken, sondern dass Sie dem Verkäufer durch die Unterschrift eines privaten Kaufvertrages und einer Anzahlung für das Objekt, (normalerweise 10% des Verkaufpreises), Ihre wahre Kaufabsicht beweisen. Sie sollten ausserdem klären wieviel Zeit Sie für den Kaufabschluss benötigen. Im Normalfall handelt es sich nach Unterschrift des privaten Kaufvertrags bis zur Unterschrift der notariellen Urkunde um einen Zeitraum von 30 Tagen.
- Lassen Sie Ihren Makler , der Ihnen das Objekt vorgestellt hat, für Sie verhandeln und alles unter Dach und Fach bringen - das ist seine Aufgabe.
Der Kaufabschluss
- Sobald Käufer und Verkäufer zu einer Vereinbarung gekommen sind, wird normalerweise ein Privater Kaufvertrag unterschrieben, in welchem alle vereinbarten Klauseln aufgeführt sind und festgelegt wird, zu welchem Datum die notarielle Kaufurkunde unterschrieben wird (nach ca. 30 Tagen). Bei Unterschrift des Privat- oder Kaufoptionsvertrags wird von Seiten des Käufers eine Anzahlung (ca. 10% des Kaufpreises) für die Immobilie als Kaufabsicherung hinterlegt. In diesem Moment ist es ratsam, einen Rechtsanwalt einzuschalten, der alle rechtlichen und legalen Aspekte prüft; vor allem, wenn es sich um den Kauf einer, sich noch im Bau befindlichen, Immobilie handelt, da das Risiko bis zur Fertigstellung dieser, etwas grösser ist.
- Eine gute Zusammenarbeit mit Ihrem Makler ist jetzt wichtig, um diverse Konditionen in der Kaufabwicklung zu bestimmen.
- Falls Sie eine Finanzierung benötigen, bieten Ihnen die hiesigen Banken, auch ohne spanische Aufenthaltsgenehmigung, Hypotheken für 50% des geschätzten Objektwertes an.
- Bei Ablauf der Frist des Privat- oder Kaufoptionsvertrags, wird bei einem Notar die notarielle Kaufurkunde (Escritura pública) unterschrieben, wobei in diesem Moment die Restzahlung der Immobilie zu leisten ist. Anschliessend wird der Neuerwerb in das Grundbuch eingetragen.
Ausgaben beim Verkauf
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie daran denken, dass verschiedene Steuern und Erwerbsausgaben, die wir Ihnen im Anschluss auflisten, nicht im Kaufpreis inbegriffen sind:
- Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (Grunderwerbssteuer): Diese Steuer wird vom Käufer bezahlt und zwar bei Erwerb von Immobilien aus zweiter Hand, also auf Wiederverkäufe von Villen, Wohnungen, Grundstücke oder Gewerberäume, wobei man mit 7% des Immobilienwertes rechnen muss.
- Impuesto al Valor Añadido - IVA (Mehrwertsteuer): Diese Steuer wird vom Käufer bei Erwerb einer neuen Immobilie, die ihm direkt vom Bauträger, bzw. einer Firma, welche auf den Verkauf von Immobilien spezialisiert ist, bezahlt. Es handelt sich hierbei um 7% des Verkaufpreises für Villen, Reihenhäuser, Wohnungen oder Garagen, die zum Hauptobjekt zugehörig sind. Für Grundstücke, Gewerberäume oder einzelne Garagenplätze beträgt die Mehrwertsteuer 16%. In beiden Fällen kommen noch 1% für Stempelgebühren hinzu.
- Eigentlich ist in Spanien gesetzlich festgelegt dass der Verkäufer die Kosten für die Erstellung der notariellen Kaufurkunde (Escritura pública) bezahlt und der Käufer für die Kosten weiterer Kopien der Escritura und den Grundbucheintrag aufkommt. Es hat sich in Marbella jedoch eingebürgert, dass der Käufer alle Ausgaben beim Notar bestreitet.
- Plus Valia Municipal (Wertzuwachssteuer): Die Wertzuwachssteuer wird durch den Grundwertzuwachs errechnet und dem Gesetz nach vom Verkäufer bezahlt; tatsächlich, und vor allem hier üblich, übernimmt alle Ausgaben der Käufer. Manchmal einigen sich Käufer und Verkäufer auch anderweitig.
- Das Rechtsanwaltshonorar , falls dieser beauftragt wurde. <nach oben>
Nach dem Erwerb der Immobilie sind folgende Kosten zu beachten:
- Impuesto sobre bienes inmuebles IBI (Grundsteuer): Die Grundsteuer wird einmal im Jahr bezahlt und beträgt einen gewissen Prozentsatz des Katasterwertes der Immobilie. Jeder Gemeinderat hat für diese Steuererrechnung seinen eigenen Prozentsatz.
- Impuesto a la Renta (Jährliche Einkommenssteuererklärung): Das spanische Finanzamt berechnet für eine Person ohne Aufenthaltsgenehmigung, aber mit eigenem Besitz in Spanien, eine Einkommenssteuer, die sich auf ungefähr 2% der Rentabilität des Katasterwertes bezieht; wobei auf dieses Ergebnis noch die Steuer von 25% aufgeschlagen wird.
- Impuesto al Patrimonio (Vermögenssteuer): Diese wird durch entweder den maximalen Wert des Katasterwertes, des eingetragenen Wertes in der notariellen Kaufurkunde oder aber durch einen anderweitigen höchsten Steuersatz errechnet.
- Gastos de Comunidad (Gemeinschaftsumlagen): Die Gemeinschaftsumlagen werden durch die Quadratmeter der jeweiligen Anwesen und durch eine Tabelle, in welcher die verschiedenen Eigentümeranteile aufgelistet sind, errechnet.
- Strom-, Telefon- und Wasserkosten . <nach oben>
- Wenn Sie ein Anwesen in einer Eigentümergemeinschaft erworben haben, sollten Sie sich über die Eigentümerstatuten und die Gemeinschaftsnormen informieren. Einmal im Jahr findet eine Eigentümerversammlung statt, bei welcher alle Themen zur Instandhaltung derselben, verschiedene Kostenvoranschläge und das jährliche Budget diskutiert werden.
- Wenn Sie eine sich im Bau befindende Immobilie kaufen, sollten Sie darauf achten, dass Sie, sobald die Wohnung fertiggestelt ist, die Einzugsgenehmigung vom örtlichen Rathaus erhalten. Als Eigentümer eines Neubaus bekommen Sie vom Bauträger eine 10-jährige Baugarantie auf Ihr neuerworbenes Heim.
- Wir helfen Ihnen gerne Ihr neues Domizil für den Einzug fertigzustellen. Egal ob Sie noch einige bauliche Veränderungen, Renovierungen, Installationen oder Dekorationen vornehmen möchten.
- Wir vermitteln Ihnen auch diverse Servicleistungen und helfen bei der Abwicklung der notwendigen Versicherungen. <nach oben>
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