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Sabemos que comprar una propiedad es una decisión importante, más aún si nos aventuramos en un nuevo destino donde no estemos familiarizados con los procedimientos de compra, aspectos legales, la situación de las comunidades, y todo lo que conlleva no sólo la compra en sí, sino también la posterior ocupación y utilización de la misma. No hay sustituto a una visita al lugar y un intercambio en persona sobre todos estos aspectos. Como preparación a este paso, hemos preparado una breve guía sobre algunas consideraciones que creemos podrán ser de su utilidad .<volver>
Elegir una propiedad
- A la hora de elegir la propiedad idónea, tenga siempre presente cuál será su utilidad final, los puntos a considerar son muy diferentes si usted busca una residencia permanente, un sitio de vacaciones, o si compra por simple inversión, o para obtener una rentabilidad.
- Hacer un primer "reconocimiento del terreno", para saber las diferentes alternativas que ofrece Marbella en cuanto a zonas (golf, mar, centros de actividad, etc.) Marbella es mucho más grande de lo que al principio parece!
- Intentar comprender si se está haciendo una buena inversión de cara a una futura reventa.
- Tomarse el tiempo para ver varias opciones y así poder tomar una decisión con la cuál poder sentirse satisfecho. Sin embargo, no se agobie intentando ver todo lo que hay en venta. Asegúrese que su agente le prepare una buena selección que sea representativa para visitar.
- Seguramente será difícil encontrar una propiedad que reúna al 100% todos los elementos que usted busca, tendrá entonces que decidir qué aspectos tienen más peso en la balanza.
- Si bien es necesario tener en cuenta todos estos aspectos, tampoco desoiga su primera impresión sobre un lugar, a veces nos enamoramos de sitios que no tienen nada que ver con nuestra idea original o con las ventajas que habíamos estudiado!
Negociar una oferta
- Una vez tomada la decisión, infórmese sobre cuáles son las posibilidades de hacer una negociación y que la misma se haga con todas las garantías para llevar la operación a buen fin.
- A la hora de presentar una oferta a un cliente vendedor, hágala lo más articulada posible, no sólo intente averiguar cuál es el último precio del vendedor, sino también demuéstrele la seriedad de su propuesta indicándole si está preparado para firmar un contrato, pagar un depósito y en cuánto tiempo podría completar la operación.
- Deje que el agente que le ha presentado la propiedad, negocie todos los detalles, ése es su trabajo.
Cerrar una operación.
- Una vez llegado a un acuerdo generalmente se pasa a la firma de un contrato privado o un contrato de opción de compra, donde se confirman todos los términos acordados y se da un plazo para ir al Notario a firmar la escritura de compraventa (de 30 días aproximadamente). En este acto se deposita normalmente el 10% del precio acordado como prima de esa opción. En este momento es recomendable la intervención de un abogado que se asegure que todos los aspectos legales están cubiertos, sobre todo en caso de comprar una propiedad en construcción, donde el porcentaje de riesgo hasta que la propiedad está terminada es mayor.
- Trabaje en colaboración con su agente para definir todas las condiciones de la operación.
- Si usted necesita una financiación, la mayoría de los bancos locales ofrecen préstamos hipotecarios a personas no residentes por al menos un 50% del valor de tasación de la propiedad.
- Una vez vencido el plazo de la opción de compra, se firmará la compraventa frente a un Notario, mediante el pago del resto de la cantidad estipulada, y la documentación será inscrita en el Registro de la Propiedad. En este acto se le hará entrega de las llaves y podrá tomar posesión de la propiedad.
Gastos de compra
Al comprar una propiedad debe usted tener en cuenta que el precio de venta no suele incluir los gastos que detallamos a continuación:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): este impuesto se aplica a propiedades de reventa (tanto villas, apartamentos, parcelas o propiedades comerciales) y supone un 7% del valor de la propiedad. Este impuesto debe ser abonado por el comprador.
- Impuesto al Valor Añadido: este impuesto se aplica a propiedades cuyo vendedor es una promotora,o una sociedad dedicada a la venta de propiedades. El impuesto es del 7% para villas, adosadas, apartamentos o garajes que se venden como anejos inseparables. Para parcelas, locales comerciales, plazas de garage es del 16%. En ambos casos debe agregarse un 1% de actos jurídicos.
- En Marbella se acostumbra que los gastos de Notaría vayan a cargo del comprador, si bien la Ley indica que el vendedor paga los gastos de Notaría que corresponden a la matriz de la escritura y el comprador a la nueva inscripción. Los gastos de Registro corresponden al comprador, que es el interesado en que la documentación se inscriba.
- El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, también conocido como Plus Valia Municipal, es un impuesto que se basa en el incremento del valor del suelo y corresponde al vendedor, pero en muchos casos ambas partes llegan a un acuerdo sobre el pago del mismo cuando hay una oferta sobre la mesa.
- Honorarios de abogado, si interviene. <volver>
Gastos de mantenimiento de la propiedad
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): se basa en el valor catastral de la propiedad y cada Municipio tiene su propio cálculo sobre el porcentaje de este impuesto. Se paga anualmente.
- Impuesto a la Renta: Un no-residente que tenga una propiedad en España para su uso y disfrute debe pagar un impuesto a la renta. Hacienda basa este impuesto en una renta estimada del 2% del valor catastral, a la que aplica un impuesto del 25%.
- Impuesto al Patrimonio: Este impuesto se basa en el valor más alto de los siguientes tres: valor catastral, valor adjudicado a efectos de otros impuestos, valor en escritura.
- Gastos de comunidad: se basa en los metros cuadrados de la vivienda y en el índice de participación en las zonas comunes.
- Gastos inherentes al uso como electricidad, teléfono, agua, jardinero, seguridad, etc. <volver>
- Si usted ha comprado una propiedad dentro de una comunidad de propietarios, deberá estar al tanto de los estatutos y normas que regulan la misma. Deberá asimismo saber que hay una reunión anual donde se discuten todos los temas concernientes al funcionamiento y presupuesto de la misma.
- Si usted ha comprado una propiedad que está en construcción, deberá asegurarse que una vez finalizada la obra, cuente con su correspondiente cédula de habitabilidad. Todas las propiedades de nueva construcción cuentan con un período de 10 años de garantía por vicios ocultos y defectos de construcción.
- Podemos ayudarle a poner su casa a punto para ocupación, tanto en temas de decoración, instalaciones e incluso reformas para propiedades que necesitan una puesta a punto.
- También le ayudaremos a contratar todos los servicios y seguros necesarios. <volver>
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